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継続する立地と淘汰される立地

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GMS(総合スーパー)は、時代の流れとともにその役割やコンセプトも変化しています。店舗数を中期的に見ると、2000年以降、約30%が閉鎖されていますが、約50%が新規に出店され、差し引き20%増加しています。今回、大手GMSにおいて、現在も継続している店舗と既に閉鎖してしまった店舗の商圏の違いをGIS(地図情報システム)で分析してみました。

分析手法

まず閉鎖店と継続店を地図上にプロットし、それぞれ一律半径3km圏の商圏を設定します。各商圏内の年齢別人口や持家比率を集計し、それらの値でGMS店舗群を分類(クラスター分析)しました。
年齢別人口はGBI(世代間バランス係数)という指標・考え方を用いています。GBIとは、その商圏は人が流入してくるのか、流出していくのかを測る指標で、年代別に算出することができます。例えば20代のGBIなら商圏内の「現状の20代人口」と、同商圏内の「20代の母親世代人口(40~50代)から逆算する20代の人口」を比較し、現状の20代が理論上の20代よりも多ければ流入度合いが高いと想定する考え方です。

分析結果

下表は各年代のGBIと持家比率を投入しGMSを6つのグループに分類し、分類ごとに20代のGBIと持家比率、閉鎖確率を集計したものです。
グループ1の店舗群は他のグループに比べて最も閉鎖確率が高いです。同時にGBIが低く、すなわち流出度合いが強く、持家比率が高いです。逆にグループ5は最も閉鎖確率が低く、GBIが高く持家比率が低いです。ここから解釈すると、商圏内の持家比率が高すぎると、当然賃貸住宅が少ないがゆえに、20代で親元を離れて一人暮らしを始める世代が流入しにくく、商圏の年齢構造が若返りしにくいということがわかります。10年経てば商圏もそのまま10歳年をとるということになるので、商圏構造が変化すると、同じ店舗コンセプトでは対応できなくなり、閉鎖確率が高まっていくということと推測できるのではないでしょうか。

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