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商圏特性が類似しているSCはどこか?

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テナントとしてSC(ショッピングセンター)に出店しているチェーン企業の分析軸の一つに、SCそのものを分析対象として、SCの商圏特性を把握するというものがあります。
今後更に出店するにあたって、既存店の中の好調店が入居しているSCと同じような商圏特性を持つSC探しだすという分析手法に、類似店検索があります。今回は全国主要商業施設売上高データと商圏分析用GIS「MarketAnalyzer™」を用いた類似店検索手法をご紹介します。

データの準備

全国主要商業施設売上高データは、全国の主要な百貨店とショッピングセンターのデータで、店舗の属性(面積など)だけではなく、過去3カ年の売上高も収録しているデータです。(※全ての店舗の売上を網羅している訳ではありません。)
本データのSC約1,000店舗とMarketAnalyzer™を用いて地図上にマッピングします。その次に各店舗に一律半径3km商圏を設定し、統計データを集計しました。ここではアパレル業界をイメージして20代~30代の女性人口を集計しました(図1)。

図1:主要ショッピングセンターの売上高と半径3km圏内女性人口

図1:主要ショッピングセンターの売上高と半径3km圏内女性人口

ここでのポイントはターゲットである女性の捉え方として住んでいるという軸と働いている(勉強している)という軸の両方を取り入れることです。オフィス勤務の女性や学生が自宅周辺のお店で購買する場合は夜間人口、会社や学校帰りの購買シーンを想定する場合は昼間人口を見なくてはいけないからです。

各SCのマーケットボリュームをスコア化

SCごとに集計した20~30代女性の夜間人口と昼間人口を偏差値(スコア)に変換し合計したものが図2です。スコア合計が高い順にソートされています。今回は人口という単位で共通なのでスコアにする必要はあまりありませんが、人口と店舗数など単位や桁の異なる指標を採用する場合はスコア化が有効です。それぞれのスコアに色付けをしていますが、緑色はスコアが高く、赤色はスコアが低いことを表します。

図2:ターゲット指標をスコア化しランキング

図2:ターゲット指標をスコア化しランキング

高田馬場は意外と穴場!?

図2は20~30代女性が住んでいるという軸と昼間仕事や勉強でいるという両軸を加味しています。高田馬場のBIGBOXは周辺にオフィスも学校も多いので合計スコアが最も高くなっています。丸ビルや八重洲地下街なオフィス街に立地しているので合計スコアでは高田馬場に及びません。同じ3km商圏という前提ですので一概には言えませんが高田馬場は意外なアパレル立地の有望エリアなのではないでしょうか?

アトレ恵比寿の類似商圏は?

次にアトレ恵比寿と商圏特性が似たSCを検索してみます。先ほどの20~30代の女性人口(夜間と昼間)に加えて、各SCの売上も要素として追加します。ターゲットボリュームが同じで、売上規模も同様のSCを探すわけです。
それぞれの項目をスコア化し、各スコアが±5に収まるSCを抽出しました。結果として最も似ているのは新宿ミロード、次になんばウォーク、なんばパークスとなりました(図3)。

図3:アトレ恵比寿と類似するSC

図3:アトレ恵比寿と類似するSC

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