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データを用いた店舗の出店候補エリアの検索(1)

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店舗の出店エリアを選定する際に、出店可能な不動産物件があるかどうかがそもそも重要ですが、一方で自社のターゲットボリュームがあるかどうかも重要事項のひとつです。

GIS(地図情報システム)には日本全国をメッシュという四角いマス目で区切った区画単位でも、様々なターゲット指標を搭載されています。「◯◯県で人口が◯◯人以上のメッシュはどこか?」というようにエリアを検索することができます。

また、エリアを検索する際にある程度の基準値がないといけません。今回のコラムでは、GISのエリア検索機能を用いて、「既に土地勘のあるエリアのターゲット指標の数値を満たす他のエリアはどこか?」をテーマに出店候補エリアを検索してみます。

新宿・難波型のエリアの定義

小売・飲食・サービス業にとって、最も市場が大きそうなエリアと言えば、東京都の新宿や大阪府の難波などが思いつくと思います。まずは新宿や難波エリアはどういうところかをイメージします。最初の観点は夜間人口型の居住エリアというよりは昼間人口型のビジネスエリア、買物にいくような商業エリアというイメージが強いでしょう。そこで総務省のリンク統計データに含まれる、「第2次・3次産業従業者数」という指標を採用します。これは製造業やサービス業に従事する人が実際に働いている店舗やオフィスの場所で調査されています。いわゆる昼間人口から専業主婦や超高齢者、乳幼児などを除いた指標です。次に飲食店という指標も採用します。これは経済産業省の経済センサスの飲食店数という指標があります。更に大型の店舗が集積している場所というイメージから、商業統計の小売業売場面積も採用します。

このように参考にしたいエリアから、ターゲット指標を定義しました。まとめると以下の軸となります。

1_target

新宿・難波型エリアはどこか?

では実際にエリアを検索する際の基準値をどうするかを検討します。これは参考にしたいエリアの各指標の数値を調べればすぐにわかります。今回の場合は新宿や難波の従業者数、大型店数、飲食店数を調べて、それ以上のエリアを検索すれば良いわけです。

2_area search

上の図は商圏分析用GIS「マーケットアナライザー」のエリア検索機能の画面です。図のように定義した指標と基準値を選択・入力し検索します。第2次・3次産業従業者数を1kmメッシュあたり35,000人以上且つ小売業売場面積が120,000㎡以上のエリアを検索しました。図の右上に23という数値がありますが、該当するメッシュが全国で23カ所あるということを表します。

以下、該当メッシュを地図で表したものです。

 

東京都、神奈川県、千葉県

3_tokyo_kanagawa_chiba

 ◯愛知県

4_aichi

大阪府、兵庫県

5_osaka_hyogo

◯広島県

6_hiroshima

◯福岡県

7_fukuoka

宮城県

8_miyagi

北海道

9_hokkaido

終わりに

東京の新宿や大阪の難波は誰もがイメージできるエリアかと思います。自社のターゲット指標と基準値を定義して、データで同類のエリアを検索すれば、土地勘のないエリアも同じマーケットとして検索することができます。今回は新宿や難波というビジネス立地・商業・繁華街立地をテーマに検索をしましたが、次回のコラムでは東京の原宿や下北沢型の立地を検索する例をご紹介します。

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